SCPI Fortuneo : liste, frais et conditions 2026

Chez Fortuneo, on investit en SCPI uniquement via l’assurance-vie Fortuneo Vie ou le PER Fortuneo, sous forme d’unités de compte : il n’y a pas d’achat de parts en direct. Le catalogue est court : 3 SCPI (Transitions Europe, Primovie, Patrimmo Commerce), 3 SCI, une société civile et un OPCI, avec un plafond d’investissement par support. Liste, plafonds et règles vérifiés le 6 octobre 2026 sur fortuneo.fr.

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Comment fonctionne l’investissement en SCPI chez Fortuneo ?

Les SCPI sont proposées comme des unités de compte (UC) dans Fortuneo Vie et Fortuneo PER, à côté des fonds euros, des fonds et des ETF. Vous ne recevez pas de parts de SCPI à votre nom : c’est l’assureur, Suravenir (filiale du Crédit Mutuel Arkéa, voir à qui appartient Fortuneo), qui les détient pour le compte du contrat.

Ce que ça change concrètement

• La fiscalité est celle de l’enveloppe, pas celle des revenus fonciers. Dans l’assurance-vie, après 8 ans, vous profitez d’un abattement annuel de 4 600 € sur les gains rachetés (9 200 € pour un couple). En direct, les loyers seraient imposés à votre tranche marginale plus les prélèvements sociaux.
• Les dividendes sont reversés à 85 % : dans Fortuneo Vie, chaque SCPI verse un coupon égal à 85 % de ses dividendes, chaque mois, sur le fonds euros Suravenir Rendement 2 (le 2e jour ouvré du mois suivant).
• L’unité de compte est valorisée à la valeur de retrait de la part, une fois par semaine (le lundi). Il n’y a pas de frais de sortie sur ces supports.
• Vous êtes limité au catalogue de Fortuneo et à un plafond par support.

Comment investir

Il faut un contrat Fortuneo Vie (dès 100 € en gestion libre) ou Fortuneo PER. Vous choisissez ensuite la SCPI ou la SCI au moment d’un versement ou d’un arbitrage, en gestion libre uniquement. La souscription minimale est d’une part.

Quelles SCPI et SCI sont disponibles chez Fortuneo ?

Voici les supports immobiliers listés sur la page dédiée de Fortuneo au 6 octobre 2026, avec le plafond appliqué par support dans Fortuneo Vie.

Les SCPI

Les SCI, la SC et l’OPCI

⚠️ Primopierre et Elysées Pierre ont encore une fiche sur fortuneo.fr mais ne figurent plus dans la liste des supports immobiliers. Pour Primopierre, la société de gestion Praemia REIM a fait voter le 7 janvier 2026 la suspension de la variabilité du capital : les souscriptions sont annulées et les associés qui veulent sortir passent par un marché secondaire mensuel. Ce n’est pas un support sur lequel vous pouvez vous positionner aujourd’hui.

Avec 3 SCPI ouvertes, le catalogue reste court : les plateformes spécialisées en SCPI en direct en référencent plusieurs dizaines. C’est le principal compromis de l’offre Fortuneo.

Quelles performances pour les SCPI de Fortuneo ?

Deux sources se complètent : les taux publiés par les sociétés de gestion (pour une part détenue en direct) et les performances nettes publiées par Fortuneo dans le contrat.

Taux de distribution 2025 des SCPI (sociétés de gestion)

Sources : bulletin d’information d’Arkéa REIM au 31/12/2025 et pages produits de Praemia REIM, consultés le 6 octobre 2026. La performance globale ajoute au taux de distribution la variation du prix de la part : elle montre que Primovie et Patrimmo Commerce ont perdu de la valeur en 2025. Pour comparaison, l’ASPIM mesure un taux de distribution moyen de 4,91 % pour l’ensemble des SCPI en 2025.

⚠️ Ces taux ne sont pas ce que vous touchez dans le contrat. L’ASPIM le rappelle : en assurance-vie, la performance servie diffère, notamment à cause des frais du contrat (0,75 % par an sur les UC chez Fortuneo) et des modalités de l’assureur (coupon de 85 % des dividendes chez Fortuneo).

Performances 2025 des SCI d’Arkéa REIM

• SCI Territoires Avenir : +5,03 % en 2025 (+4,58 % en 2024)
• SCI Silver Avenir : +0,79 % en 2025 (+4,03 % en 2024)

Sources : pages produits d’Arkéa REIM, consultées le 6 octobre 2026. Ces performances sont avant les 0,75 % de frais de gestion du contrat.

Performances nettes 2024 dans le contrat (Fortuneo)

Fortuneo publie, sur sa page des supports immobiliers, les performances nettes 2024 suivantes : Transitions Europe +7,5 %, Primovie +2,94 %, Patrimmo Commerce -8,01 %, SCI Territoires Avenir +3,83 %, SCI Silver Avenir +3,28 %, SCI Primonial Capimmo -14,05 % (après -12,13 % en 2023), OPCI Opcimmo -8,88 % (après -12,59 % en 2023).

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quelle SCPI choisir chez Fortuneo ?

Transitions Europe : la plus rentable, mais plafonnée

Gérée par Arkéa REIM, filiale du même groupe que Fortuneo, Transitions Europe investit dans des immeubles diversifiés (bureaux, commerces, logistique, santé…) dans plusieurs pays européens. Son taux de distribution reste élevé (8,16 % en 2023, 8,25 % en 2024, 7,60 % en 2025) et la SCPI est labellisée ISR.

Le revers : 10 % maximum de l’encours de votre contrat, dans la limite de 10 000 €. Sur un contrat de 30 000 €, vous ne pouvez donc pas y placer plus de 3 000 €. Autre point : une partie de ses revenus vient de l’étranger et supporte un impôt local (le bulletin d’Arkéa REIM indique 6,08 % de taux de distribution net de fiscalité étrangère en 2025).

SCI Territoires Avenir : la régularité

Avec +5,03 % en 2025 et +4,58 % en 2024, c’est le support immobilier le plus régulier du catalogue sur les deux dernières années. Comme toutes les SCI, ses revenus sont capitalisés (pas de coupon).

Primovie : un thème défensif, une valeur en baisse

Santé et éducation (crèches, cliniques, établissements pour seniors…) : la thématique est portée par la démographie. Mais la performance globale 2025 est négative (-7,31 %) malgré un taux de distribution de 4,04 %, ce qui reflète la baisse du prix de la part.

Patrimmo Commerce : le rendement le plus faible

3,38 % de distribution en 2025 et une performance globale de -5,71 % : l’immobilier de commerce reste pénalisé. Difficile à recommander, sauf conviction forte sur un rebond du secteur.

SCI Silver Avenir et SCI Capimmo : prudence

Silver Avenir est tombée à +0,79 % en 2025 après +4,03 % en 2024. Capimmo sort de deux années très négatives dans le contrat (-12,13 % en 2023, -14,05 % en 2024). Pas de quoi justifier une allocation importante aujourd’hui.

👉 Vous visez Transitions Europe ou Territoires Avenir ? Il vous faut un contrat Fortuneo Vie. Adhérez avec le code 14253320 pour recevoir 120 € sur un versement initial de 1 000 € ou plus, si vous n’avez jamais été client Fortuneo. Adhérer avec le code 14253320

Quels frais pour investir en SCPI via Fortuneo ?

Il y a plusieurs couches de frais à comprendre.

Frais du contrat Fortuneo Vie

• Frais sur versement et d’arbitrage : 0 €
• Frais de gestion annuels sur les UC : 0,75 % en gestion libre, prélevés sur la valeur de vos SCPI comme sur les autres UC
• Frais de sortie : aucun sur ces supports

Frais propres aux SCPI

Chaque SCPI prélève une commission de souscription, intégrée dans son prix de part. Pour Transitions Europe, le bulletin d’Arkéa REIM indique une commission de souscription de 10 % HT maximum. Pour les autres supports, consultez le DIC et la fiche de chaque SCPI sur fortuneo.fr avant d’investir. L’OPCI Opcimmo applique, lui, une commission de souscription de 3,5 % acquise au fonds.

⚠️ Conséquence pratique : comme l’unité de compte est valorisée à la valeur de retrait, votre ligne affiche une moins-value dès l’achat, de l’ordre de la commission de souscription. Si vous revendez au bout d’un ou deux ans, vous risquez de perdre de l’argent. Fortuneo conseille une durée de placement de 10 ans pour ces supports.

Frais de gestion internes

Les sociétés de gestion prélèvent aussi une commission sur les loyers encaissés. Elle est déjà déduite du taux de distribution publié.

Quelles sont les limites de l’offre SCPI Fortuneo ?

Un catalogue restreint

3 SCPI ouvertes, 3 SCI, une SC et un OPCI : impossible de construire une poche immobilière très diversifiée (par zone, secteur ou société de gestion) avec Fortuneo seul.

Des plafonds par support

Transitions Europe est limitée à 10 % de l’encours et 10 000 €, Silver Avenir à 30 % et 30 000 €, la plupart des autres à 50 % et 50 000 €. Pour un gros montant en SCPI, ces plafonds deviennent vite bloquants.

Pas d’investissement en direct

• Pas de démembrement (achat de la nue-propriété de parts)
• Pas de financement à crédit des parts
• Moins de contrôle sur le prix de sortie, qui dépend de la valeur de retrait

Une forte concentration de gestionnaires

Les supports viennent pour l’essentiel de deux sociétés de gestion : Arkéa REIM (groupe Crédit Mutuel Arkéa, comme Fortuneo) et Praemia REIM, dont plusieurs fonds ont fortement baissé en 2023 et 2024.

SCPI en assurance-vie ou SCPI en direct : que choisir ?

Notre avis : via Fortuneo Vie, dont les frais sont détaillés dans notre avis sur l’assurance vie Fortuneo, les SCPI ont du sens si vous êtes fortement imposé, que vous cherchez un placement immobilier passif dans une enveloppe fiscale avantageuse et que quelques milliers d’euros vous suffisent. Pour une vraie stratégie immobilière (diversification, crédit, démembrement), passez par des SCPI en direct. Les deux se combinent très bien.

Comment construire une poche immobilière cohérente dans Fortuneo Vie ?

Il ne s’agit pas d’un conseil en investissement, mais de règles de bon sens qui tiennent compte des plafonds :

• Limitez la poche immobilière à une part raisonnable du contrat, à côté du fonds euros et d’UC financières.
• Transitions Europe : jusqu’à 10 % de l’encours, dans la limite de 10 000 €.
• Territoires Avenir pour compléter, avec des revenus capitalisés.
• Évitez pour l’instant Primopierre (fermée), et regardez de près la performance globale de Patrimmo Commerce et Primovie avant d’investir.
• Gardez un horizon d’au moins 10 ans, pour amortir la commission de souscription.

💡 Astuce : les SCPI comptent dans la part d’unités de compte de votre contrat. Elles peuvent donc vous aider à atteindre les paliers de bonus du fonds euros Suravenir Opportunités 2, expliqués dans notre article sur le rendement de l’assurance vie Fortuneo.

FAQ : vos questions sur les SCPI Fortuneo

Sources et date de vérification

Chiffres et conditions vérifiés le 6 octobre 2026 :

• Liste des supports, plafonds, contrats éligibles, coupons et performances nettes 2024 : pages « Supports immobiliers » et fiches produits de fortuneo.fr
• Taux de distribution 2023 à 2025 et commission de souscription de Transitions Europe : bulletin d’information d’Arkéa REIM au 31/12/2025
• Taux de distribution et performance globale 2025 de Primovie et Patrimmo Commerce : pages produits de Praemia REIM
• Performances des SCI Territoires Avenir et Silver Avenir : pages produits d’Arkéa REIM
• Moyenne du marché 2025 : communiqué de l’ASPIM sur les SCPI au 4e trimestre 2025
• Suspension de la variabilité du capital de Primopierre : page de la SCPI chez Praemia REIM (AGE du 7 janvier 2026)

Un chiffre vous semble faux ou dépassé ? Écrivez-nous depuis la page À propos, nous corrigeons.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L’investissement en SCPI et en SCI comporte un risque de perte en capital et la liquidité n’est pas garantie. Ces informations ne constituent pas un conseil en investissement.

📚 À lire aussi : Assurance vie Fortuneo : avis et frais · PER Fortuneo · Rendement de l’assurance vie Fortuneo

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